选址案例（2）社区店选址不好的参考因素

新闻来源：家居最前瞻

2021年，华润旗下的欢乐颂，开始宣布将战略聚焦在社区商业、奥特莱斯、物流地产及长租公寓等四大赛道上。

这里主要聊到和社区局改店态关联性大的华润欢乐颂的选址，以便更好探讨社区家装局改店的选址利弊情况。

2024年7月广州天河欢乐颂开业，一年时间过去了，经营状况实际上达不到预期效果。

为什么？

社区家居店选址

如果是在 2012 年以前，广州天河华润欢乐颂选址在天河区和黄埔区交界的一带，其实还可以，因为当时地产经济及相关配套蒸蒸日上。

但最近两三年，面临着行业紧缩的情况下，偏郊区的选址弊病，逐步凸显出来。

从房地产市场行情看，周边房价回落明显，比如网红楼盘“盈彩美居”，房价已经从2021年高峰6-7万回调到4万+，这直接影响区域内居民资产、消费信心和消费支出的意愿。

盈彩美居社区总户数3709户，入住率较高。主要是楼龄20年左右，社区居民对于维修、局改、微装......等的潜在需求，不是刚需。

一期、二期高11-26层，主要是74-111平方米的两房和三房。

三期高25层，最小户型86平方米，以85-113平方米的三房为主。

四期为公寓式低层楼房，主要是42-91平方米的一房和两房。

虽然这里交通便利，到天河城、珠江新城地铁车程15-20分钟，但和核心商圈高端消费群体之间，还是存在明显断档式的消费力差距。

所以，如果在这里选址继续开社区局旧改店，经营状态预计不太理想。原有的尚品宅配、志邦等定制社区店，先后已经关店撤掉了。

一是周边商业环境复杂无序、配套参差不齐，既有很多小区底商、城中村商业和农贸市场等，分散碎片化客流。

二是选址处在天河黄埔交界地带，步行500米距离内，只有盈彩美居一个社区，在面临消费意愿受限情况下，如果要辐射更远3-5公里范围的其他社区，就会面临黄埔居然之家卖场的降维打击。而如果想退一步，辐射周边的城中村和城郊村民，对他们来说消费预算又太高了，比如尚品宅配、志邦家居、金牌家居等产品力。

三是商场布局来看，总建筑面积6.45万平方米，体量相对小是一方面，更主要是1-4楼零售店态同质化严重，没有小而美等差异化特色，所以对比两公里外的“美林天地”及宜家等大型商业综合体，竞争力明显不足。

在商户入驻上虽然有万民超市、霸王茶姬等，但品牌撤场、场地空置的情况比较严重，四楼空置率超过60%以上，影响商场整体经营氛围和消费购物体验。

临近社区商业经营情况

再看社区商业店态，情况同样不理想。

“欢乐颂”是华润旗下中低端商业产品，属于零售商业开发的综合体，定位区域购物中心。

华润旗下有三大城市综合体商业模式，包括万象城、五彩城、欢乐颂。

其中，“万象城”是华润旗下高端商业产品，定位顶奢购物中心。

“五彩城”是华润旗下中端商业产品，定位地标性商业旗舰，立足于满足年轻的家庭式消费。

欢乐颂已形成三条产品线：

一是社区/区域型购物中心，聚焦年轻家庭客群，打造“家庭友好型社区商业枢纽”。

二是城市奥特莱斯，比如像长沙欢乐颂OUTLETS，突出高性价比的休闲运动消费体验。

三是创意商办空间，探索存量写字楼与商业融合更新，适配新经济企业需求。

回到社区局改店选址，在收入下滑、消费紧缩情况下，社区局改店的可选址范围，实际上也被大大压缩了。如果有中小学名校、学位房等的社区聚集地，相对是更好的社区局改店选址，而不是城郊区结合处区位。